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相続する前にお家をリフォームする場合、そのリフォーム費用を銀行から借り入れする、こうした事例に、遺品整理を行う際に遭遇することがあります。
お悩みのお客様の多くが、遺品整理の対象となる親族が、もともと住んでいらっしゃった物件をどのように利用して行くのか、という点がとても問題となっています。
なお、以前は親や配偶者の名義のままになってる建物も割と多かった印象ですが、2021年4月21日に成立した所有者不明土地法では3年以内の相続登記が義務付けられることになりましたので、注意が必要です。
リフォーム前のローンについて考えさせられたきっかけ
今回の記事を公開するにあたり、以前、遺品整理を担当させていただいたお客様について少しご紹介いたします。
お客様は、K様。30代の男性の方です。65歳になるお父様の突然の急逝に私たちへご依頼をいただいた際のお話です。
仕事に忙殺されて、お父様が現状住んでいらっしゃるご自宅にはあまり訪問されていなかったというK様。お父様を偲ぶ機会もない程の忙しいお客様でした。
お父様が体調を悪くされた折、整理をするために、お父様のお家を訪問するとK様曰く「愕然とした」とのこと。お部屋の中は鼻をつく悪臭と、捨てられず溜まりに溜まったポリ袋でゴミ屋敷同然だったのです。
テーブルに置かれた食べ残しからこぼれた液体が、床を覆い、黒く変色しておりました。
しかしながら、お父様のお宅は2000年ごろに4,000万円で購入した築浅の戸建て。鉄道に乗り継ぎなしで横浜桜木町関内地区にもアクセスしやすい立地のため、物件を相続された上で、リノベーション物件として賃貸に出すことをお考えでした。
その際に問題となったのが、費用の捻出です。特殊清掃や一般的な清掃を含んだ遺品整理の業務については、高くても数十万円ということになりますが、リノベーションを含めた賃貸用のリフォームともなると1,000万円程度になってしまうとのこと。
住宅ローンの相続もある中でリフォームを行うために、銀行でローンについて尋ねても、相続する前のリフォームについて知識が乏しくお困りになったことを伺いました。
このように、突然残されたお家をどうしたらいいのか、お悩みの方は多いかと思います。では、リノベーション物件として賃貸に出すことを考えた場合、その費用をローンで賄うにはどうしたらいいのでしょうか。
相続する前のローンについて
遺品整理した後の物件を相続する前にローンでリフォーム費用を捻出したい場合、税金や法律関係の知識が必要となるだけではありません。
「住宅ローン控除」などと言ったように、手続きの上でもどのように進めていくのか、複雑な上、普段耳にしない単語も多く登場するので、辟易としてしまう方も多いのではないでしょうか。
同じ悩みを持たれている方のために、インターネット上には、税理士・弁護士の方などの記述を発見できます。少しご紹介をいたします。
以下のサイトでは、実際に関連する事例などや詳しく解説を行っているサイトです。ご一読いただくと役に立つのではないでしょうか。
親名義の建物を子のお金でリフォームするには？
homepro.jp
【最新版】リフォーム費用は相続財産・相続税的にはどうなるの？
souzoku.how-inc.co.jp
リフォーム・建て替えが相続税対策に！リフォーム資金を生前贈与で自宅を子どもに譲る
souzokuhiroba.com
上記の内容を少しまとめると親が持っている家に対して、子供がリフォームをするときは、リフォーム分の所有権は、親になるようです。
そのため、子供から親に対しての贈与となり、リフォーム費用を銀行から借り入れた場合には、親が持っている家に対してのリフォーム費用を借り入れる、ということになるのです。
つまり、子供が所有している物件に対してお金を借りたわけではありません。この場合には、住宅ローン控除を受けることは出来ないようです。
住宅ローン控除を受けることができない問題を回避する手段として、提案されているのがリフォーム前に贈与税がかからない範囲で贈与を行っておき、リフォーム代金に見合う金額を考慮して、「共有名義」として登記をとるという方法がありました。（詳しくは、信頼できる税理士の方などに聞かれると良いかと思います）
このように、「住宅資金贈与」などの形態で、生前に話をすませておいてください、という情報がとても多いのです。
では、なぜ節税を意識した情報が多く見られるのか、ということについてですが、2015年（平成27年）1月に相続財産の額が5000万円+（相続人数×1000万）から3000万円+（相続人数×600万）の場合はかかることになった、ということが理由のようです。
節税対策としての側面もあるようですね。
いずれにしても、亡くなった親の持ち家を子であるあなたがリフォームする場合には、相続を済ませてからのリフォームとするのが一般的なようです。
相続する前のリフォームについて、銀行から融資を受けるためには
相続する前のリフォーム費用を銀行から借り入れる場合について、実際に、横浜市内の地方銀行と信用金庫にてお話を伺ってきました。
まず大前提となるのは、相続していない物件の場合には、リフォーム費用全額を賄えるローンを組むのは難しいということです。
銀行のローンは、銀行にとっての「商品」という形になるわけですが、銀行の商品であるローンには、リフォームという名前が付いていないローンを組むことは可能とのことです。
リフォームローンという名前でなくても、比較的金利を抑えて使い道を問わないローンとして契約できる銀行も増えているようです。
ただし、銀行の窓口の担当の方が口を揃えるのは、金利が住宅ローンやリフォームローンのように、「5年固定金利の1％以下のような低金利で借り入れをすることは難しいと覚悟された方がいい」とのことでした。
すなわち、相続を完了する前に「フリーローン（使い道自由なローン）」などを利用することができる場合はあるものの、リフォームのための低金利ローン商品については、審査を受ける前の段階で難しくなってしまうのが実情のようです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
- 相続前にリフォームのためのローンを組むことは条件付きで「可能」と言える。
- 相続前のリフォームローンは、フリーローン（使い道自由なローン）を使用する。
- 相続手続きを完了してからであれば、さまざまな低金利ローンの対象となるケースが多いため、事前に相続を済ませるのがベター。
以上が、今回ご紹介した内容です。
また、今回紹介した内容は、調査をさせていただいた内容を掲載しているものですが、お客様の実情は様々です。
まずは、お近くの金融機関で、相談に乗っていただけることを知っていただき、具体的な助言を求めると良いでしょう。
最後までお読みいただきましてありがとうございました。