実家の解体を考え始めた時に知りたいお金のこと



以前、土地付きの一戸建てを相続すると、予想以上に維持費がかさむことをお伝えしました。

今回は、実家の解体を思い立った時に考えたいお金について、主に解体費用や、固都税・補助金といった内容についてご紹介いたします。

さらに、この記事をご覧になっている方の中には、土地を含めた売却についてもお考えの方も多いことでしょう。

築年数が経過すると、家屋そのものに値段がつくことは少なく、売却する場合には土地の価格だけになってしまうということも耳にします。

家を解体せずに土地を売るのか、それとも更地にして持ち続けて維持するのかなどといったポイントについてもご紹介いたします。

なお、ご覧いただく前に「何のために実家を解体するのか」という目的の部分を明確にされることを強くオススメいたします。

実家の解体に必要なお金は、およそ100万円以上。

実家の解体に必要なお金について調べると、諸費用を含めた解体費用は、おおよそ1坪あたり2万円〜5万円という情報が散見されます。これ以外に廃材などの処理費用が上乗せされるケースもあります。

これらの単価を参考にすると、30坪の家の場合、60万円〜150万円と幅のある価格ということになります。

戸建ての場合、ざっくりと100万円以上は必要であると考えたほうがよさそうです。

このように単価が大きく異なる理由は、大きさや広さだけでは画一的に価格を決めることができない解体の価格を構成する要素にあります。

実家の解体費用はどのようにして決まるのか

解体費用は、一般的に以下のような項目によって算出されます。（あくまでも一例です）

• 解体する対象となる家屋の構造
  木造・軽量鉄骨・重量鉄骨・鉄筋コンクリートなど
• 人件費
  広さや手順・作業に比例
• 延べ床面積
  床面積に比例
• 家屋の立地
  隣接する建物の有無・解体用の重機の経路等
• 廃棄物や不用品の処分にかかる費用
• 築年数
  築年数が浅いと建材の処分費用が高価になる場合もある
• アスベスト(石綿)が使われているかどうか
  アスベストの撤去費用
• 地中に埋設されているものがどの程度あるのか
  地下室がある場合の解体・埋め立てなど
• 家屋以外に解体するものはあるの
• 外構撤去
  樹木やブロック塀の撤去
• 浄化槽の撤去など
• 解体の時期
  繁忙期は12月や3月

とくに、古民家の場合、アスベストや庭・フェンス・浄化槽など、解体工事費用以外に「付帯工事費用」として、費用を上乗せされる可能性があります。

加えて、周辺の環境によっても大きく左右されます。周辺の環境が広ければ、重機で一気に取り壊しを行うことも可能ですが、周辺道路が狭かったり、住宅密集地の場合には手作業での解体となるケースもあるからです。

また当然のことながら、お住いの地域によって、解体費用が異なるケースもあるため、遠方のご実家の解体を行う場合には、現地の解体業者から探すべきだと言えそうです。一般的に都市部は高く、地方は低くなる傾向があります。

実家の解体費用を見積もるために必要な手段と解体業者の選び方

結論として、実家の解体に必要な金額を数万円単位までしっかりと把握するためには、相見積もりを依頼した方が良い、というありきたりな結果に行き着きます。

近年は、インターネットを利用した相見積もりを行えるサービスなども存在するため、適宜利用しながら、情報を収集しましょう。

煩わしい作業を伴いますが、あなたが納得した解体を実現してくれる良い業者を見つけるためにはとても重要な作業です。

ご自身で探す際、なんでも相談できてしっかりとサポートをしてくれる頼れる解体業者を見つけることができるでしょう。この記事が、そうした方に価格の全体像を把握するための一助となればとても嬉しいです。

また、解体業者を選ぶ際には、価格だけ比較することなく、工事内容と近隣や当事者など人に対してきちんと配慮できる業者を選ぶべきだと言えます。

たとえば、遠方にある実家を解体する際、近隣の住民の方から騒音などの苦情が発生しないように配慮した作業や見積もりができる業者に依頼すれば、多くのトラブルを未然に防ぐことができます。

さらに、安さだけで決めることのないようにしましょう。

価格の安い業者が悪徳業者だった場合、廃材を地中に埋められたり、不法投棄をされてしまうリスクや、後々不当な請求をされるリスクが存在することに注意しなくてはなりません。

なお、解体費用の見積もりには、必ず業者ごとの現地調査が必要になります。昨今の情勢では立ち合いが難しいケースも存在する可能性を見越し、業者によっては立ち合いなしでの見積もりを行なっていただけるケースもあるようです。（この場合、鍵を預けるなど一定の信頼関係を構築していないと怖いとお感じになる方が多いはずですので、より慎重に見積もり依頼をすると良いでしょう）

解体費用の見積書を見る時のポイント

解体費用の見積もりを複数者に依頼する時、様式が定まっていないこともあり、業者によってまちまちの見積もり項目に戸惑ってしまうかもしれません。

しかし、書かれている内容には類似点も多いです。おおむね、以下のような項目が列挙されているので、ひとつずつ確認していきましょう。

• 解体費用
  建物と建物の基礎の解体にかかる費用
• 整地費用・付帯工事費用
  外構・浄化槽・倉庫・樹木などの撤去に関する費用
• 処分費用
  家屋の中に残された家財などの処分費用など
• 廃材処理の費用
  木屑・石膏ボード・ガラスや陶器・タイル・コンクリートガラなど
• 諸経費
  道路使用許可証の取得やリサイクル法の届け出など申請に必要な費用
• 追加オプション作業についての費用
  上記以外に必要な作業

ここで注意したいのが、追加オプションによる作業の項目です。

解体後に想定外の事態に発展する場合への対処（追加作業）

解体作業は、着手してから発見される構造物が存在することもあります。

たとえば、建物を壊してみたら、基礎の下に昔の基礎が残っていた、など作業開始後に発覚するケースがあるためです。（他にも井戸や浄化槽など、現地調査時に家主も把握していなかった箇所が見つかるなど）

すでに着手している以上、そこで取りやめるわけにはいかず、業者のいいなりになってしまう事態を避けるため、家屋構造などについて事前によく把握しておくことが重要です。

とは言え、事前にすべての構造物を把握しておくのは現実的でないため、あらかじめ「想定外のものが見つかった場合には、どのように対処してくれるのか」を業者に確認しておくのが良いでしょう。

実家の解体費用の負担を軽減するために知っておきたい情報

ここまで、まとまった金額が必要な実家の解体費用についてみてきました。

次に、実家の解体費用の負担を軽減するための方法についてご紹介します。

建物滅失登記について

建物を取り壊した場合には、取り壊した日から1か月以内に、その建物がある住所を管轄する法務局で「建物滅失登記」を行います。

法務局でご自身による手続きする場合には、親切に手順を説明していただけることも多いようですが、この建物滅失登記を依頼した代行業者や土地家屋調査士が代行してただけるケースもあります。

建物滅失登記の手続きには、通常、滅失証明書（解体業者・工事請負人による証明書）と、解体業者による証明書が真実であることを示すための解体事業者の印鑑証明（場合によっては登記事項証明書）、委任状が必要です。

なお、必要な書類は、場合によって異なるため、法務局や土地家屋調査士などに相談するのが良いとされています。（司法書士ではなく、土地家屋調査士だけが、登記の申請手続きの代理で、建物の存在有無など物理的な状況の判断を行うことができるようです）

費用については、土地家屋調査士に依頼した場合の費用は5万円程度、ご自身で行う場合には登記簿謄本の取得費用のみの数千円が必要になります。

また、こうした作業を代行していただける解体業者さんの場合、この点が解体費用の見積もりに含まれているかどうかなども、確認しておかれることをオススメいたします。

建物滅失登記が完了すると、翌年1月1日現在からは建物についての固定資産税は発生しなくなります。

ご自身で行ってみて、費用負担を軽減するために一度法務局などに相談するのも選択肢のひとつかもしれません。

家財道具の片付け（残置物撤去）

解体の際に、家財道具が残されているとそれに対しての処分費用が必要となるケースがあるため、事前に処分できるものを対応するのもひとつの方法です。

この分野は、私たち遺品整理業者が担当する場合もあります。

専門用語として「残置物撤去」と呼ばれることもあるこの作業は、解体を前提にした片付け作業を行う業者について耳にすることが多く、大切な物品等の喪失などリスクが心配です。

片付けについての事業者に相談することで、品質を担保した家財道具の片付けを実現することができるため、大切な家財道具や、探す必要のある物品等がある場合には、相談してみるのが良いかもしれません。

なお、業者に依頼することなく、ご自身で家財道具を粗大ゴミなどに出すだけでも解体料金を大幅に抑えることに期待できます。

固定資産税について

解体を考える場合、固都税（固定資産税＋都市計画税）が話題に上ることが多いでしょう。

実家を解体すると固定資産税が最大で6倍になるというお話を耳にされた方は多いかと思います。

しかしながら、これは誤解であり、解体すると6倍になるわけではありません。

実は、住宅用地として利用されている場合には特例制度があるため、固定資産税が減額されていました。

しかし、更地にすることで固定資産税の特例措置の対象ではなくなることから、固定資産税と都市計画税が正規の税率に戻り、結果として金額が高くなります。

くわしくは「固定資産税と都市計画税の一般的な算出方法」をご覧ください。

そしてこの固都税は、1月1日時点の土地の状況で納税する金額が決定します。

すなわち、仮にすぐに新しい建物を建てたとしても、1月1日に建物がないと判断されれば、1年間は更地としての固定資産税を払い続ける必要があります。

これらの固定資産税に関する条件や内容は場合によって異なるため、専門家に意見を求めながら、ご自身に最適な時期を算出することで、負担を軽減できる可能性があると言えるでしょう。

補助金について

ご実家が建てられている地域によっては、自治体による補助金制度を受けることができるケースもあります。

参考：「実家の解体に最大150万円。横浜市の制度とは？」建築物不燃化推進事業補助について

近年の空き家問題の増加によって、利用できる自治体が増加傾向にあるようです。

横浜市においても「建築物不燃化推進事業補助」「住宅除却補助制度」という制度が存在します。

対象（次の両方の内容に該当する建築物）

1. 昭和５６年５月末日以前に建築確認を得て着工された建築物
2. 次のいずれかに該当するもの

• 市の耐震診断の結果、上部構造評点が１．０未満と判定された２階建て以下の木造住宅（在来軸組構法）
• 市へ事前相談票を提出した結果、倒壊等のおそれがある空家と判断されたもの

横浜市「住宅除却補助制度」

以上の対象に対して最大40万円の補助金額を受けることができます。

また川崎市においても最大200万円の補助金のある「住宅等不燃化推進事業（老朽建築物除却工事 又は 耐火性能強化工事）」という制度が存在します。

他の地域でも税金の滞納がない場合、建物が古い場合など、条件がありますが、こうしたまとまった金額の補助金制度を実施している自治体もあることから調べてみるのが良いでしょう。

解体費用のローンについて

土地を有効活用するために、建て替えなどをお考えの場合には、解体費用を含む新居の住宅ローンを組むことができることもあります。

くわしくは、不動産会社や取引のある銀行などにご相談になると良いでしょう。

目的を限定しないフリーローンを利用して、売却費用に充てるという考え方も選択肢のひとつになるかもしれません。ただし、金利や借入金額など計画的に利用しましょう。

売却の場合には、3,000万円の控除なども賢く利用したい

以上でご紹介した以外にも、不動産を相続した場合、3年以内に売却することができれば、譲渡して得た所得から3,000万円の控除を受けることができる制度なども存在します。

参考：「親の家はどうするべきなのか：相続税以外に注目すべきポイント」

空き家問題の増加が叫ばれる昨今では、国の取り組みとしての制度拡充も数十年前と比較して手厚くなってきている印象です。

利用できる制度を賢く利用することで、実家の「その後」を納得のいく結果とすることができるかもしれません。

まとめ

今回は、実家の解体を考え始めた際に、知らないことの多い実家の解体について、主に金額の側面から遺品整理や生前整理といった実家の整理で得た知見をご紹介してきました。

結論として、以下がポイントかと思います。

• 実家の解体について目的をはっきりさせる（売却・活用など）
• 建物や土地の価値を正しく把握する
• 補助金の対象ではないかどうかなどについて調べる
• 相見積もりを活用して、信頼できる解体業者を見つける
• 費用の負担を削減するために、自分の時間や体力と相談しながら、削減できる箇所、自分自身で行える箇所を見つけて実行する
• 売却の場合には、まず家を建てたまま買い手を探す

もちろん、あなたが抱える課題によって最適なケースが異なることには注意してください。

どなたにも当てはまるアンチパターンとしては、土地の買い手が見つかっていないのにもかかわらず、解体を進めてしまい、年明けから固定資産税が高額になってしまうようなケースです。

目的を設定することなく更地にしてしまい、何年も買い手が見つからない場合、特例のない固定資産税などのコストを払い続けることになります。

土地の査定額を正しく把握し、解体に必要な費用を見積もり、具体的にいつ頃までに買い手を見つけるのかどうかなど、考えることはさまざまです。

しかし、妥協することなく情報を取り、判断することであなたに最適な実家の解体プランがきっと見つかるはずです。

ご両親が建ててくれた大切な実家だからこそ、妥協なく比較し、時には専門家の意見を聞きながら、最後はご自身で最適な方法を見つけていただきたいと思います。

最後までお読みくださいまして、ありがとうございました。